Gesetzliche Schlupflöcher - Liegenschaftensteuern
Grosse Schlupflöcher zur legalen Senkung der gesamten
Steuerrechnung haben sich durch die Änderungen in der Besteuerung des
Einkommens und Liegenschaftenbesitzes für tausende von Liegenschafteneigentümer
geöffnet.
Dies betrifft hauptsächlich Eigentümer mit Liegenschaften
von signifikantem Wert und aus denen sie relativ hohe Einkommen erzielen.
Die grosse Senkung der Handänderungssteuer, praktisch die Befreiung
der Verkäufer von der Grundstückgewinnsteuer aber auch die Senkung des
Einkommenssteuersatzes für juristische Personen bilden die Grundlage der
Entwicklungen, welche nunmehr die Besteuerung der Einkommen aus Liegenschaften
mittels einer juristischen Person sehr lukrativ gemacht haben, d.h. einer vom
Eigentümer gegründeten Gesellschaft.
Die Senkung der Steuerrechnung durch Übertragung der
Einkommen (resp. der Liegenschaften) vom Eigentümer auf eine juristische Person wirkt sich unmittelbar
aus, wobei sich ein Nachteil der anfänglichen (und sofort fälligen) Kosten der
Übertragung und Gründung der Gesellschaft ergibt. (Anmerkung: Durch die relativ geringen Gründungskosten können diese zum
Teil im ersten Jahr bereits abgeschrieben werden.)
Besteuerung als natürliche
Person…
Zum besseren Verständnis des Vorteils durch die Übertragung
auf eine juristische Person, hier ein repräsentatives Beispiel:
Ein Eigentümer besitzt drei Eigentumswohnungen mit einer
Gesamtfläche von 300m2 und ein Ladenlokal von 120m2 in einer Gegend mit einem
Zonenpreis von 1‘800 Euro (z.B. Agia Paraskebi). Der gesamte objektive Wert
beläuft sich auf 800‘000 Euro. Die monatlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf
4‘400 Euro – oder 52‘800 Euro jährlich.
Als natürliche Person wird der oben erwähnte
Steuerpflichtige jedes Jahr gesamthaft mit 19‘628.04 Euro besteuert. Davon sind
13‘912.80 Euro Einkommenssteuer natürlicher Personen, die sich nach Abzug der
Abschreibungen von 5% des Einkommens und der Besteuerung des Restbetrags auf
Basis der Steuerskala für Mieteinnahmen ergibt (11% für das Einkommen bis 12‘000
Euro und 33% für den 12‘000 Euro übersteigenden Teil).
Diesem Betrag ist die jährliche Solidaritätsabgabe von 3% (Satz
für Einnahmen ab 50‘001 bis 100‘000.99) hinzuzurechnen, die sich im
vorliegenden Beispiel auf 1‘620 Euro beläuft. Ebenfalls entrichtet der
Eigentümer den Betrag von 2‘195.24 Euro für die Einheitliche Liegenschaftensteuer
(ENFIA) sowie 1‘900 Euro für die Zusatzsteuer aufgrund des
Liegenschaftenbesitzes.
Als juristische
Person…
Sehen wir uns nun an, was derselbe Steuerpflichtige als
juristische Person bezahlen würde, wenn er zur Übertragung der Liegenschaften
in eine neu gegründete juristische Person schreitet. Wie Steuerexperten anmerken,
ist die in der Gründung billigste Gesellschaftsform die Private
Kapitalgesellschaft* (IKE), eine neue Gesellschaftsform, die sich grosser
Beliebtheit erfreut.
Bei der Übertragung der Liegenschaften hat der
Steuerpflichtige eine Handänderungssteuer von 3% zu bezahlen, d.h. 24‘000 Euro.
Es sei angemerkt, dass bis Ende 2013 die Handänderungssteuer mit einem Satz von
8% - 10% berechnet wurde, was die Übertragung auf eine juristische Person
unrentabel machte. Ebenfalls wird er mit Übertragungskosten von 1% (8‘000 Euro)
belastet.
Die Kosten zur Gründung einer Privaten Kapitalgesellschaft belaufen
sich auf ca. 500 Euro. Die gesamten Brutto-Einnahmen aus den Mieten belaufen
sich auf 52‘800 Euro. Wird als Abschreibung 4% des Wertes der erworbenen Liegenschaften
abgezogen, während auch die gewerblichen Aufwendungen des Unternehmens in Abzug
gebracht werden (wie Wartung, Verwaltung wie Treibstoff für Fahrzeuge usw. der
Liegenschaften).
Wie Steuerexperten anmerken, können die jährlichen
Aufwendungen (des Unternehmens) sogar bis zu 35% der Brutto-Einnahmen
erreichen. Der Steuerpflichtige wird also jedes Jahr für den Betrag von 32‘208
Euro besteuert werden. Auf diesem Einkommen kommt gemäss der Besteuerung
juristischer Personen der Steuersatz von 26% zur Anwendung, was einer
Einkommenssteuer von 8‘374 Euro entspricht. Diesem Betrag ist weiter die
jährliche Gewerbeabgabe in Höhe von 650 Euro sowie die jährliche Einheitlichen
Liegenschaftensteuer (ENFIA) hinzuzurechnen, die sich für juristische Personen
auf 5 Promille des „objektiven Wertes“ bzw. im vorliegenden Fall auf 4‘000 Euro
beläuft.
Somit erreichen die jährlichen Gesamtkosten des Unternehmens
13‘024 Euro. Mit der gesellschaftlichen Besteuerungsform des Einkommens kann
dieser Steuerpflichtige in diesem konkreten Beispiel also jährlich 6‘604 Euro
einsparen.
Quelle: capital.gr
*Private Kapitalgesellschaft
(IKE): Im Jahr 2012 wurde die neue Gesellschaftsform der Privaten
Kapitalgesellschaft (Idiotiki Kefalaiouxiki Etairia) eingeführt. Sie weist zwar
Merkmale der GmbH und AG auf, wobei sich die Gründungskosten jedoch weitaus
tiefer halten, der Zweck kann flexibler gestaltet werden und auch als
Einpersonen-Gesellschaft geführt werden, während sich das Mindestkapital auf 1
Euro beläuft. Zwar wird die Form als Kapitalgesellschaft charakterisiert, was
jedoch einen Widerspruch in sich birgt, und zwar aufgrund des sehr geringen
Kapitals und die Umsetzung des Gesellschaftszweckes entweder in Form von
persönlicher Arbeit oder Dienstleistungen oder Bürgschaften der
Gesellschaftsschulden durch die Gesellschafter.
Die persönliche
Haftung der Gesellschafter wird durch die Form der Kapitalgesellschaft
ausgeschlossen, unter Ausnahme der Gesellschafter mit Bürgschaftseinlagen.
Die
Mindestkapitaleinlage beträgt 1 Euro und kann schon mit allein einem
Gesellschafter gegründet werden. Die Gesellschaft ist nur von bestimmter Dauer,
d.h. sofern keine solche in den Statuten bestimmt wurde, gilt ein Zeitraum von
12 Jahren seit Gründung. Eine Verlängerung ist möglich. Die Gründung ist
relativ einfach und kann in einem Tag erfolgen.
Die Haftung der
Gesellschafter beschränkt sich grundsätzlich nur auf die vor der Gründung
eingegangenen Verpflichtungen der Gesellschafter gegenüber Dritten. Ausnahme:
Sollten diese Verpflichtungen durch die Gesellschaft innerhalb von drei Monaten
seit Gründung übernommen werden.
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