Vermögensnachweis (pothen esxes) bremst den Immobilienmarkt



Die Wiedereinführung des Vermögensnachweises (pothen esxes = (steuerliche) Pflicht, die Herkunft grösserer Geldsummen offenzulegen/ siehe auch untenstehende Anmerkungen*) für den Kauf ab dem ersten Quadratmeter führt zur erneuten Ausbremsung der Immobilientransaktionen und „Einfrierung“ des Immobilienmarkts mit enormen Folgen auch für die öffentlichen Einnahmen.


Es handelt sich dabei jedoch um einen „Vermögensnachweis“, der „blind“ ist, da er sich aufgrund der ausserhalb der Realität befindlichen objektiven Immobilienwerte berechnet. 


„Bombe“ des Vermögensnachweises

Seit Ostern, als die Probleme bezüglich Grundstückgewinnsteuer gelöst wurden und sich der Markt wieder zu bewegen begann, wurde den Maklern, Notaren und Käufern die „Bombe“ des Vermögensnachweises bewusst. Viele abgeschlossene Verträge sind pendent, da der Käufer die Herkunft der im Vertrag erwähnten Beträge nicht nachweisen kann. Dies deshalb, weil keine Käufe mehr über dem objektiven Wert getätigt werden. Im Gegenteil, die vereinbarten Preise weichen 50% und 60% von denjenigen vom Steueramt anerkannten Preise ab. Die Folge davon ist, dass die Käufer den vom Steueramt anerkannten Mindestbetrag nicht nachweisen können. 


Makler und Notare wissen nicht mehr, was tun, da es ihnen unmöglich ist, die Vereinbarungen, welche wieder Schwung in den Immobilienmarkt bringen könnten, abzuschliessen.


Immobilienmarkt für Wenige

Sie sprechen sogar von einem Immobilienmarkt für „Wenige“, die Liegenschaften zu äusserst geringen Preisen erwerben und gleichzeitig mit ihren Einkommen den objektiven Wert decken können. „Nur diejenigen, mit einem signifikanten Einkommen, sind heute in der Lage, Liegenschaften zu erwerben. Bei Verkäufen von weniger teuren Liegenschaften jedoch, in welche diejenigen mit einem niedrigeren oder mittleren Einkommen involviert sind, scheitern die Vereinbarungen an den hohen objektiven Werten und dem Vermögensnachweis, der nicht erbracht werden kann“, betont gegenüber der „Imerisia“ der Immobilienberater des Unternehmens Lead&Co., Athanasios Lingos.


Trotz der Tatsache, dass der Markt nicht die Abschaffung des Vermögensnachweises verlangt, der unter bestimmten Voraussetzungen das „Schwarzgeld sammeln“ kann, erachten sie das Vorhandensein einer Regelung zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes als notwendig. 


Verzerrungen im Immobilienmarkt

Die sich im Immobilienmarkt täglich abspielenden Fälle belegen jedoch das sich aufgrund des Vermögensnachweises ergebende Stocken. Konkret führen die Makler folgende Fälle, die zur Verzerrung des Immobilienmarktes führen, auf: 


1.       Eine Fabrik mit einem objektiven Wert von 2,5 Mio. Euro wird für 800‘000 Euro verkauft, der Käufer ist gefunden und das Unternehmen könnte seinen Betrieb wieder aufnehmen, jedoch verfügt der Käufer nicht über das Einkommen, um den Vermögensnachweis von 2,5 Mio. Euro zu decken. Somit kann die Vereinbarung nicht abgeschlossen werden.
2.       Ein Ladenlokal in Elefsina wird für 40‘000 Euro verkauft, wobei sein objektiver Wert doppelt so hoch ist und der Käufer wegen des Nachweises nicht zur Transaktion schreitet.
3.       Ein grosses Flurstück von 50 Hektar in Inoi wird für 80‘000 Euro verkauft, wobei das Steueramt den objektiven Wert mit 190‘000 Euro anerkennt.
4.       In Kastri wird ein halbfertiges Wohnhaus von 200‘000 Euro verkauft, wobei der objektive Wert jedoch bei 350‘000 Euro liegt. 


Es lohnt sich darauf hinzuweisen, dass Makler, Notare, Käufer und Liegenschafteneigentümer häufig beim Steueramt intervenieren, wobei jedoch die Steuerbeamten nichts an den „falschen“ Werten ändern können, mit welchen die Verträge geschlossen werden müssen. Viele Steuerbeamte raten zur Geduld, „vielleicht ändert sich etwas, da der Immobilienmarkt eingebrochen ist“. 


Toleranzspielraum

Da heute die Senkung der objektiven Werte nicht möglich ist, ist einer der Vorschläge der Spezialisten, dass das Steueramt bei der Deckung des Vermögensnachweises einen Toleranzspielraum von 60%-70% des objektiven Wertes offenlässt, und zwar speziell für Verträge bezüglich Liegenschaften, die vollständig an Wert verloren haben, jedoch in Gebieten mit sehr hohen Zonenpreisen liegen. Sie warnen sogar davor, dass der Immobilienmarkt vollständig einfrieren wird und dringend benötigte Investitionen und Liquidität verloren gehen. 


Das Ernsthafteste jedoch ist, dass in der aktuellen Phase nur Wenige, v.a. griechische und ausländische Unternehmen Käufe tätigen können, da es ihnen möglich ist, günstig Immobilien zu erwerben und gleichzeitig den Vermögensnachweis zu erbringen. Wie dem auch sei, werden auch seitens grosser Unternehmen Einwände bezüglich der hohen objektiven Werte geäussert, aufgrund welcher die Vereinbarungen geschlossen werden, was die Bezahlung von hohen Handänderungssteuern, ENFIA und der übrigen Belastungen zur Folge hat. 


Doppelt so hohe objektive Werte

Der Präsident der Notare, K. Blachakis, betont: „Die Anwendung des Vermögensnachweises (pothen esxes) bei den objektiven Werten der Immobilien ist eine der vorhandenen Verzerrungen im Markt. Der Verkäufer weist die erhaltenen Gelder nach, die dem Verkaufspreis entsprechen und der Käufer wird geladen, die Phantasiezahl des objektiven Wertes – der heute in 19 von 20 Fällen doppelt so hoch als der Kaufpreis ist – nachzuweisen“. 

Quelle: imerisia.gr 


Mit dem neuen Einkommenssteuergesetz sind u.a. auch wesentliche Änderungen bezüglich der Auslagen zum Erwerb von Vermögenswerten eingetreten, das sog. „pothen esxes“ (Herkunft der Gelder/Vermögensnachweis). 


Ab 1.1.2014 fallen unter diese Bestimmung



-              Kauf oder Leasing von Fahrzeugen, Motorrädern, Luftfahrzeugen

-              Bewegliche Vermögenswerte im Wert von über 10‘000 Euro (die Beträge 
               werden kumuliert)

-              Einkauf in ein Unternehmen, Kapitalgründungen oder –erhöhungen einer 
               Unternehmung

-              Kauf oder Miete einer Liegenschaften oder der Bau einer Liegenschaften 
               oder Schwimmbades

-              Darlehensvergabe

-              Auslagen für Schenkungen, elterliche Zuwendungen oder Spenden von über 
               300 Euro mit Ausnahme der Schenkungen an den Staat oder 
               Wohltätigkeitsorganisationen

-              Abzahlung von Darlehen oder Krediten jedwelcher Art



Natürliche Personen mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland fallen nur dann nicht unter diese Bestimmung des Vermögensnachweises, sofern sie in Griechenland kein Einkommen erzielen (Art. 33 lit. h) N. 4172/2013). Als Einkommen i.S. des Einkommenssteuergesetzes gelten auch Mietzinseinnahmen, Zinsen usw., für welche der Steuerpflichtige in Griechenland eine Steuerdeklaration einzureichen hat. 


Was die Liegenschaften betrifft wurde vom 17.12.2010 bis 31.12.2013 der Nachweis der Gelder zum Erwerb eines Erstwohnsitzes bis 120 m2 und bis zu 200‘000 Euro ausgesetzt (N. 3899/2010) und kommt ab dem 1.1.2014 wieder zur Anwendung.

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