„Senkt die objektiven Werte“ und die Steuern auf Immobilien

Autor Vassilis S. Kanelis

 

Die Bank von Griechenland (TtE) „bombardiert“ in ihrem Finanzbericht vom 12. Juni 2014 die abstrakte Überbesteuerung des unbeweglichen Vermögens aufgrund der imaginären Werte.

Sie betont, dass die Steuerbelastung der Immobilien zur Krise im Immobilienmarkt beigetragen habe, da sie die Investoren entmutigt. 

Plasmatische Immobilienwerte

Konkret erwähnt die TtE: „Die Steuerbelastung der Immobilien in den letzten Jahren, die sich in vielen Fällen auf plasmatische und nicht tatsächliche Werte stützte, hat den Abschwung auf dem Immobilienmarkt noch verschärft und die Nachfrage massgeblich gesenkt“. Und weiter: „Die durch die objektiven Werte verursachte Verzerrung, die oft die wichtigen Marktwerte der Immobilien übersteigen, führt zu einer technischen Überbesteuerung des unbeweglichen Vermögens“.

 

Die TtE schlägt grundsätzlich die Senkung der plasmatischen objektiven Werte vor, auf welchen die mehr als 40 Immobiliensteuern auferlegt werden, und natürlich hauptsächlich des ENFIA (Einheitssteuer auf Immobilien), die ab Juli in sechs Raten zu bezahlen sein wird. 

Tausende von Liegenschafteneigentümer sind gezwungen, Steuern zu bezahlen, die nicht aufgrund der tatsächlichen Vermögenswerte berechnet werden. Marktfaktoren zufolge erfolgen mehr als 8 von 10 aufgezeichneten Verkäufe zu Preisen von weniger als 50% der objektiven Werte. Käufer und Verkäufer werden auf Basis des verzerrten Bildes besteuert, das die Steuerbehörden vom Immobilienmarkt hat. Noch schlimmer ist es, dass das mutmassliche Einkommen auf Basis dieser plasmatischen Preise berechnet wird, wobei auch die Auferlegung des Vermögensnachweises* (pothen esxes) für Käufer von Immobilien in Griechenland auf dem objektiven Wert berechnet wird. 

Die Investoren

Ein Hauptgrund, dass sich Investoren vom griechischen Immobilienmarkt entfernen, sind die überhöhten objektiven Immobilienwerte, die auch die Steuern „abheben“ lassen. Kürzlich hat die TtE ein vom Wirtschaftsstab der Regierung bearbeitetes Szenarium einer durchschnittlichen Senkung der objektiven Werte um 13% auf Attika und um 15% im ganzen übrigen Land ab 2015 – und nicht wie vom Memorandum vorgesehen erst ab 2017 – enthüllt. Es gibt jedoch auch Regionen, in denen eine Senkung um 30% - 40% erfolgen muss, und zwar hauptsächlich in den abgewerteten Wohngegenden des Zentrums (von Athen) und den teuren nördlichen Vorstadtbezirken. 

Au alle Fälle begrüsst die Zentralbank die Senkung der Handänderungssteuer auf 3%, die zur Erhöhung der Transaktionen beitragen wird. Der Bericht der TtE bringt weiter die Zuversicht zum Ausdruck, dass sich der Immobilienmarkt langsam – aber kontinuierlich – stabilisiert. Aufgrund der Daten der Kreditinstitute sanken die (durchschnittlichen) Preise der Wohnungen jedenfalls kumulativ von 2008 bis zum ersten Quartal 2014 um 34,4%, wobei die von den Maklern gesammelten Daten eine noch höhere Senkung aufzeigen. 

Der Rückgang der Preise in den beiden grossen Stadtzentren (Athen -37,6% und Thessaloniki -37,8%) sowie auch für die grossflächigen Liegenschaften in den relativ teureren Regionen des Landes war gegenüber den anderen grossen Städten (-31,1%) und den übrigen Gebieten (-29,6%) ausgeprägter. 

Was schliesslich die gewerblichen Liegenschaften anbelangt, wird geschätzt, dass sich die Preise ab diesem Jahr stabilisieren werden, während für touristische Immobilien (Hotels), aber auch bei den vermieteten Büroflächen und Ladenlokalen hohen Standards ein stärkeres Interesse festgestellt wird. 

Übersicht kurzfristiger Basis-Indizes des Immobilienmarkts für Wohnungspreise
Gemittelte jährliche prozentuale Änderung (für 2014 bis einschließlich des 1. Quartals)
	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
Wohnungspreis-Indizes	5,9	1,7	-3,7	-4,7	-5,5	-11,7	-10,3	-7,5
Wohnungen insgesamt	7,2	2,3	-2	-4,2	-5	-12,1	-10,4	-7,6
Nach Alter	5,2	1,3	-4,8	-5	-5,8	-11,4	-10,3	-7,5
Neubauten (bis 5 Jahre)	6,2	0,9	-4,6	-3,2	-6,4	-11,8	-11,9	-10,6
Altbauten (über 5 Jahre)	7	1,5	-6	-7,4	-6,8	-13,6	-8,8	-7,4
Nach geographischer Region (insgesamt)	6,3	1,8	-2,7	-5,3	-4,1	-10,7	-10,1	-5,3
Athen	4,6	3,3	-1,9	-5,8	-4,4	-11,6	-7,9	-3,8
Thessaloniki	9,6	0	-3,5	-2,7	-6,5	-12,8	-11	-11,2
Sonstige Großstädte	3,7	3,5	-5,3	-6,8	-8,2	-11,2	-7,1	-4,6
Übrige Regionen	7,8	2,4	-2,1	-4,3	-3,4	-11,5	-9,6	-5,2
Nach geographischer Region: Neubauten (bis 5 Jahre)	4,1	5,4	1	-5,7	-3,6	-11,8	-10,9	-5,2
Athen	4,5	1,4	-5,2	-3,5	-6,3	-11,3	- 2,3	-10,3
Thessaloniki	8,4	0,6	-6,3	-7,6	-6,2	-14,5	-9,6	-8,6
Sonstige Großstädte	5,3	1,4	-3,2	-6,1	-4,7	-0,1	-10,4	-5,4
Übrige Regionen	5	1,4	-4,4	-5,9	-5,2	-11,4	-5,1	-2,4

  

Quelle: imerisia.gr

                    

*Vermögensnachweis (pothen esxes): Beim Kauf von beweglichem oder unbeweglichem Vermögen werden dem Steuerpflichtigen von den Steuerbehörden objektive Auslagen zum Erwerb von Vermögenswerten auferlegt, aufgrund welcher hernach das mutmassliche Einkommen, dass er hätte erzielen müssen, um dieses Vermögen zu erwerben, berechnet wird. Stimmt das mutmassliche Einkommen nicht mit dem deklarierten Einkommen überein, hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, den Nachweis zu erbringen, aus welchen Quellen das zum Kauf dieses Vermögens aufgewendete Einkommen stammt. Von dieser Regelung ausgenommen sind Personen mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland, die kein tatsächliches Einkommen in Griechenland erzielen. 

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